Een Woonstroom is een innovatief concept om de lokale woningmarkt dynamischer en rechtvaardiger te maken. Het werkt als een soepele verhuisketen waarbij elke deelnemer voordeel heeft.
Wat is een woonstroom, hoe werkt het en wie zijn erbij betrokken?
Het volledige overzicht van het woonstroommodel in Bladel.
Opzet van Woonstroom Bladel
Is de Woonstroom nu een idee of een vaststaand systeem?
Het idee van woonstromen bestond al langere tijd bij LVB-bestuursleden. De LVB heeft BIEB gevraagd dit idee te onderzoeken op haalbaarheid. Dat haalbaarheidsonderzoek is in 2024 afgerond en daarna zijn er subsidies aangevraagd om er een vaststaand systeem van te maken. Die subsidiegelden zijn begin dit jaar vrijgekomen en sindsdien werken LVB en BIEB aan de realisering van het systeem. De procedures die er een werkend systeem van moeten maken zijn inmiddels in een vergevorderd stadium en Stichting Woonstroom Bladel, dat toe zal zien op de praktijk van woonstromen, wordt na de zomer opgericht. Het eerste dat de stichting zal doen is een projectbureau opzetten dat de woonstromen in praktische zin zal uitvoeren/begeleiden.
Verdere informatie: de subsidiegelden komen van de EU (plattelandsontwikkeling), provincie Noord-Brabant, gemeente Bladel en Woningstichting De Zaligheden. Deze organisaties zien allemaal de nut en noodzaak van het doorstroomsysteem.
Voor de gemeente Bladel is het systeem een mooie manier om per CPO-project zowel senioren als starters vooruit te helpen.
Wie bepaalt of een CPO-project verbonden wordt met een woonstroom?
Voor de CPO-projecten Den Herd en Petrusschool hebben de gemeente Bladel, de LVB, woningstichting De Zaligheden en de huisartsenpost dit systeem bindend vastgelegd in hun samenwerkingsovereenkomst (SOK).
Kunnen de CPO leden / leden LVB of de gemeente medebepalen wat de afspraken worden in het woonstroommodel?
De LVB werkt dit model momenteel uit tot een vastomlijnd systeem. Daar hebben ze BIEB voor ingehuurd. Gedurende de uitwerking luisteren zij goed naar betrokkenen: de leden van de twee CPO-projecten Den Herd en Petrusschool (middels informatieavonden) en ook de gemeente Bladel.
Het systeem moet onafhankelijk zijn anders kunnen betrokkenen het voor eigen doeleinden naar hun hand zetten. Daarom wordt het systeem ook in een aparte stichting ondergebracht. Vanaf vaststelling van het systeem (najaar 2026) zal stichting Woonstroom Bladel het beheren.
Hoe wordt de onafhankelijkheid geborgd door betrokkenen die het woonstroommodel hebben ontwikkeld?
Door het in een aparte stichting onder te brengen met goed uitgewerkte statuten en huishoudelijk reglement. Daar ziet een notaris bij oprichting op toe en er wordt een stichtingsbestuur in het leven geroepen dat gebonden is aan die statuten. Dit bestuur zal bestaan uit leden anders dan de LVB-bestuursleden aangevuld met één persoon uit de LVB die de betrokkenheid van de LVB borgt.
Hoe is de onafhankelijkheid en eerlijkheid van adviseurs in het woonstroommodel geborgd?
Het projectbureau zal waar mogelijk onafhankelijke gecertificeerde adviseurs inhuren. Met name waar het de taxatie van woningen betreft wordt gewerkt met onafhankelijke en gecertificeerde taxateurs die hun rapportages laten valideren door een onafhankelijk taxatie instituut.
Woningverkoop en -waarde in Woonstroom Bladel
Zijn er kosten verbonden aan de verkoop van mijn woning in een woonstroom?
Ja, er zijn kosten want stichting Woonstroom Bladel moet een heel aantal zaken regelen, net zoals een makelaar dat zou doen als de woning op de woningmarkt verkocht zou worden. Voor deze bemiddeling vraagt de stichting 1% van de getaxeerde waarde. Hiermee wordt de ingehuurde projectleider van het projectbureau betaald en alle externe adviseurs voor de taxatie, het bouwkundig rapport van de staat van de woning, het energielabel en de mogelijkheden voor woningverduurzaming. Die bemiddeling is excl. 21% BTW.
Wordt mijn woning onder de prijs verkocht?
Nee, de woning wordt verkocht voor de getaxeerde waarde (marktwaarde van dat moment). De koper van de woning is ook een lid van de LVB en deze hoeft niet over te bieden maar kan ook niet afdingen.
Hoe zeker is het dat mijn woning verkocht wordt?
Stichting Woonstroom Bladel geeft die zekerheid. Zij heeft een vermogende partij op de achterhand die de woning voor de taxatiewaarde zal afnemen indien er geen LVB-lid is dat dit wil doen. Deze partij draagt het bijbehorende risico.
Wat als de huizenmarkt negatief beïnvloed wordt door de ontwikkelingen in de wereld en het huis uiteindelijk met verlies moet worden verkocht?
Als er geen LVB-leden zijn die het huis willen kopen voor de getaxeerde waarde dan geldt alsnog de garantie dat het huis verkocht wordt. Zie het vorige antwoord.
Jullie hanteren het principe van niet opbieden en niet afdingen maar gewoon de getaxeerde waarde betalen. Dit principe wordt onderdeel van het koopcontract zodat het ook bij latere doorverkoop weer werking heeft. Drukt deze bepaling in het contract niet de waarde van de woning?
Dit hebben wij onderzocht en het is gebleken dat het momenteel niet haalbaar is dit juridisch goed te borgen in de verkoopcontracten. Voor de huidige projecten zal dit principe dus niet gelden bij latere doorverkoop. Voor toekomstige CPO-projecten hopen wij dit alsnog te kunnen verwezenlijken.
Kan ik een contrataxatie laten uitvoeren als ik het niet eens ben met de taxatie?
Nee, en dat heeft ook geen zin.
In de Woonstroom wordt een externe partij gevraagd om een gecertificeerde taxateur in te schakelen. Op de keuze van taxateur hebben verkoper, koper en het projectbureau van Woonstroom Bladel geen invloed. Dat maakt het systeem onafhankelijk.
Voorwaarden rondom woningverkoop in Woonstroom Bladel
Kan ik daadwerkelijk blijven wonen tot de oplevering van mijn nieuwe woning?
Ja, sterker nog, bij oplevering van de nieuwe woning zul je zelf nog een aantal zaken in de nieuwe woning moeten laten aanbrengen zoals keuken, badkamer, afwerking van wanden, plafonds en vloeren. Dus het moment dat je de oude woning levert aan de het kopende lid van de LVB zal ongeveer drie maanden na oplevering van de nieuwe woning zijn. Daarover worden afspraken gemaakt in het koopcontract met de koper van de woning.
Mag ik een doorstroomwoning verhuren aan iemand anders?
Nee, het systeem is o.a. opgericht om speculatie tegen te gaan. De plicht om zelf in de verworven woning te gaan wonen zit al opgesloten in het feit dat de stichting de huidige woning weer aan een ander wil verkopen. En degene die aan het eind van een woonstroom een woning koopt moet starter zijn en niet de huidige woning gaan verhuren. Er is dus een zelfbewoningsplicht en die zal in de verkoopcontracten van de woningen worden opgenomen.
Als ik mijn woning inbreng in het woonstroomsysteem kan het zijn dat één van mijn kinderen die woning zou willen kopen. Is dat mogelijk?
Ja, kinderen van een deelnemer aan een CPO-project kunnen het huis van hun ouder(s) kopen. Zij krijgen daarmee voorrang in het systeem.
Alle andere voorwaarden van het systeem blijven onverkort geldig: het kind moet lid zijn van de LVB, de huidige woning van het kind moet liggen in het werkgebied van de LVB zodat het kan worden ingebracht in de woonstroom en het kind moet aantoonbaar gaan wonen in die woning en de huidige woning van het kind wordt dus onderdeel van de woonstroom.
De ontwikkeling van de Woonstroom wordt mede mogelijk gemaakt door:
Leander, Gemeente Bladel, Woningstichting De Zaligheden, Locatievereniging Bladel, Provincie Noord-Brabant en de Europese Unie.
